prix_metre_carre_Tunisie_2014

Tout le monde, en Tunisie, le sait. Désormais, devenir propriétaire est du domaine de l’imaginaire.
Il y a quelques jours, j’ai vu une affiche sur la façade d’une villa qui disait que celle-ci est mise en vente. Loin de moi l’idée de l’acquérir, j’ai appelé, par simple curiosité, l’agence immobilière en charge de cette affaire.  En demandant le prix de cette villa, le gentil monsieur, à l’autre bout du fil, m’a dit qu’elle a une superficie de 609 m², une autorisation de bâtir pour un R+4 (4 étages) et une façade sur la rue principale faisant 20 m. Le prix de cette villa est, tenez-vous bien, 1 800 000 DT (1 milliard 800 millions de nos pauvres millimes). Soit 3 000 DT le m².
La villa en question se trouve à l’Ariana ville ! En tout cas, pas au paradis. Elle est là, au minimum, depuis plus de 20 ans, ne contient pas d’étages (donc de plain-pied) et dans une zone de nuisance sonore infernale.

La folie des hommes n’a pas de limite
Je vous raconte cette histoire, car je pense que ce qui se passe sur le marché de l’immobilier devient de plus en plus incontrôlable. Aucun critère n’est respecté ça part dans tous les sens.  Aujourd’hui, la personne qui veut vendre un bien immobilier,  indépendamment de son âge, affiche le prix du neuf majoré par ses ambitions personnelles.

Agences immobilières
L’arrivée des agences immobilières a enfoncé sérieusement le clou. En remplaçant les intermédiaires traditionnels,  ces soi-disant experts immobiliers ayant, normalement, un rôle de conseil en matière de critère de fixation de prix de vente, sont motivés par les gains astronomiques qu’il pourrait réaliser rapidement. Ils touchent généralement  5% du prix vente. Je vous laisse faire le calcule pour le cas de figure cité plus haut.

Au final, nous nous retrouvons face à un bien, relativement âgé, proposé au prix du neuf majoré, une fois, par les ambitions personnelles du vendeur et gonflé, une seconde fois, par l’agence immobilière dans l’espoir de toucher une plus grande commission.

Crise économique Tunisienne oblige
Dans un contexte de crise qui dure depuis 4 ans et qui durera encore plus, le marché de l’immobilier est l’un des rares qui continue à avoir un retour sur investissement de plus de 10% par an, c’est moins risqué qu’un projet  et rapporte plus qu’un compte d’épargne (entre 2,5% et 3% par an).
Par conséquent, c’est la rentabilité de ce produit qui explique la hausse de sa demande et non pas le désir de devenir propriétaire.
Dans ces conditions le prix augmente automatiquement

Des  Chiffres qui contredisent la réalité :
Selon le dernier recensement de l’INS (2014), il y a en Tunisie 3 289 903 logements pour  2 712 976 de ménages dont moins de 80% d’entre eux sont propriétaires.

Evolution_nombre_de logements_et_menages_2014
Tout calcule fait, nous nous retrouvons avec un excédent de 1 119 522 logements. Ce qui nous met dans une situation où l’offre dépasse la demande donc une situation de baisse de prix. Surtout qu’il y a plus de 500 000 logements qui sont vides.
Mais la réalité est tout à fait différente et c’est l’inverse qui se produit. Cela a une seule explication : la concentration de la demande des logements dans des zones bien précises, voir même dans des quartiers bien précis.
Ci-dessous un tableau avec des exemples du prix du m² dans différents quartiers de la Tunisie.

Prix_du_metre_carre_en_Tunisie

Quel avenir pour ces spéculations :
Théoriquement, le crash du marché immobilier. Il atteindra un point où le nombre de logements fraichement construits ou mise en vente augmentera sans acquéreurs de l’autre côté. Ce phénomène sera observé sur tout le territoire, ce qui plombera les prix. Quand est-ce que ça arrivera ? Nul ne le sait. A mon avis, nous commençons à voir les premiers signes de ce phénomène. Aujourd’hui le Tunisien moyen est dans l’impossibilité totale d’acquérir un logement, dans les grandes villes de la Tunisie, même avec un crédit à perpétuité.
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